前段时间，今日头条君去大坂一区老旧改造项目调研时，注意到古城路还有一家梦岛购物中心！

离旧梦和新梦的地址很近。一条古城路连接三个梦想，前后只有700米。

高密度城市核心区三个商业购物中心如此密集布局，梦岛是不是希望古城路商圈下一盘商业大棋？

要知道，自从万象城和万达品牌入驻后，梦之岛在南宁的高奢商业地位就受到了可怕的降维打击。莫非这次你想转身？

PART.01

土地为军事用途，预计明年开放

新的梦幻岛商业综合体与大坂一区旧改造项目相隔一个路口，对外投资的正式名称为梦幻岛·朝晖。

目前主体框架已经搭建完成，是梦幻岛弧线典型的“专利”外观。如果装修顺利的话，明年3月开业应该没问题。

要说梦幻岛有背景，地产大哥告诉今日头条君，该地块原本是军用地，梦幻岛只是建设参与者。现在朝晖上方的军事安置楼外立面已经基本完工。看起来它应该在年底前准备好。

（梦幻岛，潮汐汇立面）

不仅建设进度快，“去化”的速度也很快。

梦之岛·朝晖在市场上非常低调，也不是很重要，但地上5楼和地下1楼约10万平方米的商铺几乎都卖光了。投资中心的销售控制表是红色的，有点真实。火？

（梦幻岛·潮汇销售对照表）

目前只有少数负一三层的商铺在售，认购面积4-6平方米起。店铺的品牌投资运营由梦岛统一。

由于土地的性质，属于军用土地，即第三产业。朝晖认购并签订了合作住房合同。对外售价约为2.45万元/㎡，产权期限仍为39年。

购房者表示，朝晖商铺的投资价值还是挺高的。现在古城路沿线楼盘的挂牌参考价在4万元/㎡左右，相当于节省了一半的投资门槛，却能获得同等甚至超值的价值。返回。

真的吗？

(沿古城路)

PART.02

一年多的时间，80%以上的店铺已经售出，有点惊艳

梦幻岛·朝晖有两种投资回报方式。这个账其实不难计算。

前 20 年的股息收入和未来 20 年的租金回报。

以购买6㎡店铺为例，总价14.70000，按揭22%off，即14.40000。押金2万元，50%首付和50%房贷各7.20000。假设贷款10年，月供873元/㎡。

分红收益方面，前6年为8%，每年约11525元，分季度返还，每月约960元，可直接抵消每月房贷还款。

以下分红将分三个阶段增加。9、 的第 10 年，是 11%。每年分红约1.6万元，20年分红收入26.5万元。.

( 居者有其屋计划 )

21到39年，假设当时的租金是6000元，你至少可以获得6000*12*18=129.60000元的租金回报。

这样，在店铺39年的使用寿命内，保证投资回报为132.250,000。加上投资成本，40年以上的净投资收益超过100万。

也正是因为门槛低，投资回报率高，加上地处古城路商圈的城市核心位置，有地铁和人气，梦岛朝晖店卖得很好。

今日头条君在梦岛官方微信上发现，公司今年6月才开始公布朝晖的相关项目信息，但实际上早在2018年朝晖就已经开始出现，正式发售在 2019 年初。

（梦幻岛·朝晖投资中心）

这样一来，一年多时间能卖出80%以上的店面，是不是很了不起？

购房者还表示，其实大部分购房者基本都是区外客户，比如北京等城市，但本地购房者较少。

分红，低月租，梦岛统一品牌投资运营，可以放手做掌柜。

但今日头条君真正关心的是，梦岛的商业运营能力是否值得重金投入。

PART.03

三岛商圈的形成，怎能打得过？

南宁梦岛的名声有点两极分化。喜欢的人很喜欢，没感觉的人估计这辈子都会来一次。当然，主要问题是门票。梦岛购物中心卖的东西真的不便宜。

普通工薪阶层难以消费。

如果是十年前，梦岛还是南宁很多中等收入人群经常去消费的地方，但随着电商的冲击和更强大的竞争对手万象城和万达的进入，梦岛突然成为一所高端的南宁高中。奢侈品商场的存在就像鸡肋一样。

（梦幻岛民族店【新梦】）

聚焦30-40岁城市中产消费者的新梦想依然可以实现，但聚焦40-60岁中老年市场的旧梦想岌岌可危。

由于高消费，梦岛的品牌业态很少针对1990、2000年代出生的年轻群体。

不过，这几年，万象城、万达等商业实体都进取，吸引年轻人，人气和收入都不错。

今日头条君发现，七星路古城路交叉口的旧梦，已成为梦岛的奥特莱斯。推出品牌折扣店，主要消费群体仍为中老年人。

（梦幻岛奥特莱斯【旧梦】）

然而，梦之岛·朝晖却不同。以年轻人市场为主，攻城略地。

负一楼是美食广场/停车场，一楼是时尚商业街，二楼是超市和以亲子文化为主的主题公园，三楼是动漫元素主题街区，四楼一楼是儿童游乐王国，五楼是电影院线。和电影文化展厅。

可见，梦幻岛朝晖的规划布局十分宏大，三岛格局覆盖全人口。而且，它占据了这么好的位置，其他的业务都不是在一个好的位置。

但问题是，现在梦之岛的商业运营能力受到质疑。

PART.04

回看花絮，一手好牌为什么不能赢？

说起梦幻岛，南宁人一定不会陌生。这家当地的老牌百货公司于1995年建于古城路5号，此后一路扩张，业绩辉煌。

据说是南宁成功人士和土豪的购物中心。

可以说，在万象城、航阳、万达等众多商业实体没有崛起的时候，梦岛百货占了上风，成就了属于自己的细分市场。

梦幻岛在南宁、贵港、柳州等地设有分店。南宁有5家梦岛开业，分别是：南宁新梦、梦岛购物中心（旧梦）、梦岛水晶城店、梦岛江南店和梦岛金朝阳店。

（梦幻岛奥特莱斯【旧梦】）

2010年，广西首家LV店入驻梦岛购物中心（旧梦），引起不小轰动。据说开业当天，门外排起了长队。想看名牌，只能限制进店人数。

诸如“店员要求本科学历、外语强、有车”、“进驻梦之岛的LV店逼走肯德基麦当劳”之类的谣言还在。

LV入驻后，云集了菲拉格慕、巴宝莉、阿玛尼、TOD'S等国际一线品牌。

当时整个广西还没有奢侈品牌，第一个选择入驻梦岛。说到位置和品牌，梦之岛也值得这份信任。

到时候，如果有人有梦之岛的购物卡，肯定会被所有人羡慕。

（梦幻岛民族店【新梦】）

不得不说，在梦幻岛的巅峰时期，江湖上并没有万象城的传说。

但这些都可以追溯到很多年前。

如今的梦幻岛，静静地伫立在七星古城的交汇处，那早年的辉煌经历，似乎正在慢慢被遗忘。

2017年初，LV突然宣布退出内阁，告别南宁。不久前，LV回归南宁的消息传来，却不在梦之岛。

随着时间的推移和城市的发展，南宁的商业格局也发生了翻天覆地的变化。万象和东盟商圈逐渐走在前列，万达商圈强势崛起。不过，关于梦岛分店撤离的消息，却是接二连三的传出。

（网上截图）

按理说，拥有国企背景的梦之岛，不应该如此衰落。

但是，各分公司之间的矛盾，董事长与总经理、高管之间的内部斗争，可能在一定程度上影响了发展。

今日头条君听说的那个版本，似乎是一部“反腐”黑暗战剧。

很多人应该都知道，《梦幻岛》的各个分支机构虽然使用统一品牌，但实际上是独立的法人实体。

不知道你捡到了什么内部信息，可以分享给今日头条君。

不过，最近看到梦幻岛的运作，似乎又想回到这个舞台的中心。

（梦岛奥特莱斯广场【旧梦】）

梦岛购物中心（旧梦）推出了奥特莱斯折扣店，于9月23日开业。

梦幻岛·朝晖也蓄势待发。

为了加快返回商业中心，可见其正在努力。

PART.05

占据南宁多个核心，昔日辉煌能否重现？

当时，梦岛加码的五象龙、碧水天河、绿城春江明月等周边地产项目，都以梦岛百货的喜讯作为项目宣传和卖点。

如今，梦岛江湾一品北地块的住宅已经竣工交付，而用于五象梦岛购物中心规划建设的南地块没有搬迁，现已成为771广场。

771广场占地约26亩。开发商为广西金坛房地产开发有限公司，据资料显示，是广西金源房地产投资有限公司与南宁新梦房地产开发有限公司的合资公司，金源绝对持股70%受控。

（股权渗透图）

这一操作让今日头条君也有了一些猜测，是否意味着梦岛资金不足，所以选择将土地“卖”给金源。当然，这只是猜测。

今日头条君查资料时发现，梦岛在青歌路北侧也有一块约16亩的商业地块。该项目被称为梦岛大厦。

根据南宁市自然资源局7月30日发布的《南宁鑫梦房地产开发有限公司-梦之岛大厦（总层级调整）》预批公告，该项目拟建36层综合楼高149.97米，一层为商业及办公大堂，二层为商业，三层至三十六层为办公室。

（梦幻岛建筑【总关卡调整】）

梦之岛将在五象一楼建设超高层写字楼。

其实梦岛有这么多项目，大部分都是以商业为主，占据核心地段，拿到这么好的一手，只要你用点心，跟上时代的创新，发展不应该只是这样。

回顾南宁梦之岛这一系列商业项目的现状，只能说格局是一个地产公司的命脉，格局决定了一个公司的基因和未来。

至于梦幻岛，真心希望自己能冷静下来好好经营，尤其是在南宁古城路这样的优质地段。

劣质的地理位置可以用优质的产品来补充，但如果先天的占地优势没有很好的运营能力，那么这片土地真的是被猪压垮的好白菜。